임대차3법이 도입된 지 한 달이 넘었지만 부동산 시장의 혼란은 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 계약갱신청구권을 둘러싼 집주인과 세입자의 갈등이 커지는가 하면 부동산 시장에서 전세 매물이 씨가 말랐다며 분통을 터트리는 세입자도 존재한다. 한편, 새로운 법을 적용해 보다 유리한 조건으로 계약을 연장하게 된 세입자들은 안도의 한숨을 내쉬기도 한다.
계약갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제를 골자로 하는 임대차3법은 세입자의 주거 안정성을 높이기 위해 도입되었다. 계약갱신청구권은 세입자에게 1회에 한하여 일방적으로 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 부여한 것이다. 갱신되는 임대차계약의 존속 기간은 2년이기 때문에 기존 주택임대차보호법의 계약기간이던 2년에 더해 최소한 4년 간의 임대차 기간을 보장하게 된다. 물론 해당 기간이 종료되어도 집주인과 세입자가 합의하여 기간을 얼마든지 연장할 수 있다.
다만, 집주인이 무조건 세입자의 계약갱신 요구를 들어주어야 하는 것은 아니다. 만일 세입자가 월세 등을 2분기 이상 연체하거나 집주인 자신이나 직계존속, 직계비속이 실제 거주하려 한다면 계약갱신을 하지 않아도 된다.
만일 세입자가 계약갱신청구권을 주장하더라도 집주인이 전세 보증금이나 월세를 과도하게 올려달라고 한다면 사실상 계약갱신청구권이 무력화 될 수 있다. 이를 방지하기 위해 도입된 제도가 전월세 상한제다. 재계약을 진행할 때, 집주인은 기존 보증금의 20분의 1, 즉 5% 이내에서만 보증금 등을 올려달라고 할 수 있다.
2021년 6월 1일부터 시행되는 전월세 신고제는 전세 및 월세계약도 계약 체결일로부터 30일 내에 집주인과 세입자가 공동으로 관련 부처에 신고하도록 하는 내용이다. 앞선 두 제도가 기존 계약에도 소급 적용된 것과 달리 전월세 신고제는 법이 시행된 후 최초로 체결되거나 변경되는 주택 임대차계약부터 적용된다.
기존 부동산 전·월세 시장의 셈법을 더 이상 적용할 수 없어진 상황에서 집주인과 세입자의 갈등은 한동안 이어질 전망이다.
법무법인YK 부동산건설센터 이경복 형사전문변호사는 “과거에는 전셋집에 누수 등 문제가 발생하면 집주인이 이를 수리해주는 것이 당연했다. 하지만 임대차3법이 시행된 이후 전세난이 심해지면서 세입자를 쉽게 구할 수 있게 된 집주인들이 수리 요청을 거부하는 등 이전에 없던 새로운 분쟁이 발견되고 있다”고 설명했다.
이어 “온라인 커뮤니티 등을 통해 자신의 상황을 설명하고 조언을 구하는 세입자나 집주인도 흔히 볼 수 있는 상황이지만, 전문가가 아닌 이상 심층적인 내용을 정확히 해결하기란 쉽지 않다. 따라서 임대차3법을 둘러싼 문제가 발생했다면 부동산 시장에 대해 잘 알고 있는 법조인과 논의해 가장 최적의 접근법을 찾는 편을 추천한다. 조정부터 소송까지 다양한 해결책을 제시할 수 있으므로 문제를 신속하게 해소할 수 있을 것”이라고 했다.
허남수 기자 kdf@kdfnews.com
