지난 달 30일, 본회의를 통과한 주택 임대차보호법 개정안이 불과 하루 만에 공포되면서 부동산 시장이 출렁거리고 있다. 임차인의 주거 안정성을 강화하겠다는 취지로 도입된 법이지만 법안 처리 과정이 이례적이라 해도 좋을 정도로 순식간에 진행되었고 세부적인 가이드라인이 제시되지 않은 상태이기 때문에 임차인과 임대인의 갈등을 제대로 봉합하기는커녕 되려 문제를 증폭시킬 것이라는 지적이 이어지고 있다.
임대차보호법 개정안에서 가장 핵심적인 내용은 전월세상한제와 계약갱신청구권제도다. 전월세상한제는 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한하는 내용이며 계약갱신청구권제도는 현행 임대차 보장 기간인 2년이 지나 계약이 끝났을 때 임차인의 계약갱신권을 보장하는 제도다. 임대차 보장 기간을 2년에서 4년으로 연장해 2년마다 짐을 싸야 하는 임차인의 고충을 해소하겠다는 취지다.
그러나 임대차보호법의 의도가 현실에 제대로 구현될 지는 미지수다. 각종 부동산 카페에는 임대인들이 법의 허점을 찾아 대책을 마련하려는 글이 줄지어 올라오고 있으며 전문가들 또한 맹점이 많아 보완이 시급하다고 지적하는 형편이기 때문이다.
가장 대표적인 문제가 ‘실거주’다. 임대차보호법에 따르면 임차인이 계약갱신청구권을 행사해도 임대인이 실제로 거주를 한다면 이를 거부할 수 있도록 ‘예외조항’을 두고 있다. 임대인이 직접 들어가 살지 않더라도 직계존속이나 직계비속이 거주한다는 이유로 계약갱신을 거부할 수 있다.
그런데 임차인 입장에서는 계약갱신청구권이 거부당하고 이사를 나간 후, 임대인이 실제로 집에 거주하는지 여부를 확인하기 어렵다. 또한 법에 따르면 임대인이 굳이 거주하지 않고 집을 공실로 비워 두어도 문제가 될 것이 없다.
국토부는 임차인이 기존 임차주택에 제3자가 임대 거주 했는지 여부를 확인할 수 있도록 임대차 정보를 열람할 수 있게 할 것이라 밝혔으나 설령 제3자 임대가 확인된다 해도 기존 임차인이 실질적인 구제를 받을 수 있을지 알 수 없다.
법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사는 “개정 임대차보호법에 따르면 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절한 후 2년 내에 제3자에게 그 집을 빌려주면 임차인은 임대인을 대상으로 손해배상을 청구할 수 있다. 그런데 임차인이 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상액이 그리 크지 않은 반면, 법적 분쟁에 들어가는 비용이나 판결이 나올 때까지 걸리는 시간 등을 고려하면 손해배상청구권이 임차인에게 반드시 유리하다고 단언하기 어렵다.”고 설명했다.
손해배상청구를 통해 임차인이 주장할 수 있는 금액은 계약 갱신 거절 당시 3개월 치의 임대료, 집주인이 다른 임차인에게 받은 임대료와 갱신 거절 당시 임대료의 차액 2년분, 갱신 거절로 임차인이 입은 손해액 셋 중 가장 큰 액수인 돈이다.
임대료를 계산할 때에는 전세금이라면 이를 월세로 전환하고 법정 전환율 4%를 적용하게 되는데 보증금 10억짜리 전세를 예로 계산하면 3개월치 임대료가 겨우 1,200만원에 불과해 임대인에게 큰 부담이 되지 않을 것으로 보인다. 기본적으로 보증금 액수가 낮은 지방에서 발생하는 일이라면 손해배상청구액은 이보다 더 낮아질 수 있다.
이에 장정훈 건설전문변호사는 “임차인이 손해배상을 청구할 때 임대인이 다음 임차인에게 임대료를 얼마나 올려 받았는지, 자신이 입은 손해의 총 액이 3개월치 임대료보다 큰 지 등을 객관적으로 입증해야 하기 때문에 쉽지 않은 소송이 될 것으로 보인다. 아직 관련된 사건이나 판례가 형성되기 전이기 때문에 혼란을 최소화 하기 위해서는 풍부한 경험을 지닌 변호인과 상담해 가장 가능성이 높은 길을 찾아보기 바란다.”고 말했다.
허남수 기자 kdf@kdfnews.com
