지난 달 22일, 이재명 경기도지사는 경기도 면적의 약 2%(211.98㎢)인 임야를 토지거래허가구역으로 지정하며 SNS를 통해 “의심거래로 추정되는 토지를 공개하고 피해 위험 지역을 안내하는 기획부동산 주의보 시스템을 도입했다”고 밝혔다. 기획부동산사기를 비롯해 불법적인 부동산 투기 행위를 뿌리 뽑겠다는 확고한 의지를 드러낸 셈이다.
기획부동산 사기란 개발이 어려운 지역의 부동산을 투자가치가 높은 자산인 냥 속여 소비자에게 판매하는 행위를 말한다. 80년대부터 본격적으로 등장한 기획부동산 사기는 일반 직원이 투자를 알선해 다단계식 영업을 펼치는 방법, 펀드식으로 투자자를 모집한 후 투자금을 유용하는 방법, 실제 소유권이 없는 상태에서 토지를 판매하는 방법, 허위 정보를 이용해 가격을 조작한 후 매매하는 도시형 기획부동산 등 다양한 수법이 등장했다.
이러한 행위가 사기로 판명될 경우, 책임자는 10년 이하의 징역이나 2천만원 이하의 벌금형에 처해진다. 문제는 피해자가 사기를 호소하지만 실질적으로 범죄의 요건을 충족하는지 입증하기 어려워 처벌로 이어지는 경우가 적다는 것이다. 피해자는 금전적 손실을 입은 것만으로 사기를 주장하지만, 원칙적으로 부동산 투자에 대한 손실은 장본인의 책임이기 때문이다.
법무법인YK 부동산건설센터 김승현 형사전문변호사는 “사기가 성립하려면 업체가 ‘기망행위’를 했는지, 고의적으로 금전적 손해를 입혔는지 여부가 중요하다. 하지만 법적 지식이 전무한 일반인이 사기 입증에 필요한 증거를 찾고 논리를 세우는 일은 매우 어렵고 소송비용이 부담스러워 눈물을 머금고 포기하는 피해자가 적지 않다.”고 설명했다.
기획부동산사기 조직의 다단계식 영업 방식도 사건 해결을 어렵게 만드는 요소다. 범죄 수익을 실제 손에 넣은 것은 총책임자지만 전화 상담이나 영업 등을 담당했던 일반 직원에게 모든 책임이 전가되기 때문이다. 이러한 방식의 기획부동산사기는 일반 직원들조차 사기 피해자인 경우가 많아 사건이 더욱 복잡한 양상을 띠게 된다.
설령 사기죄로 인정되어 처벌을 받는다 해도 수천 만원에서 수십 억원에 달하는 피해자들의 손해가 저절로 배상 되지 않는다. 이는 범죄 성립과 별도로 전개되는 민사적 영역이기 때문이다. 때문에 투자금의 일부라도 회수하려면 사기 혐의가 인정되었다는 점을 근거로 투자금반환청구소송 등 손해배상소송을 제기해야 한다.
이에 김승현 변호사는 “소송비용에 대한 부담을 낮추고 보다 효율적으로 범죄 사실을 추궁하기 위해 피해자들의 사례를 모아 변호사에게 의뢰하는 방식의 대응이 늘어나고 있다. 쉬운 일은 아니겠지만 사기 피해로 고민하고 있다면 주위 피해자들과 함께 변호사의 상담을 받고 현실적인 대응 방안을 찾아보기 바란다.”고 전했다.
사진=법무법인YK
민강인 기자 kdf@kdfnews.com
